Co zmieni się w umowach deweloperskich po dniu 1 lipca 2022 roku?
Tego dnia wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Poniżej wskazujemy najciekawsze naszym zdaniem zmiany.
Ustawa deweloperska może mieć zastosowanie również względem innych lokali niż mieszkalne
Zgodnie bowiem z artykułem 2 ust. 2 nowej ustawy przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
1) wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
2) przeniesienia własności lokalu użytkowego,
3) wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
4) przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego
- w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w ust. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Powyższe oznacza, że regulacje ustawy deweloperskiej dotyczyć będą również garaży i komórek lokatorskich zbywanych wraz z lokalem mieszkalnym.
Zmiany w zakresie umów rezerwacyjnych
W nowej wersji ustawy deweloperskiej uregulowano również kwestię umów rezerwacyjnych. Przepisy określać będą wymogi jakie zawierana przez dewelopera umowa rezerwacyjna powinna spełniać wskazując w szczególności, że musi mieć ona:
- formę pisemną pod rygorem nieważności,
określać powierzchnię, usytuowanie oraz układ pomieszczeń w lokalu.
Ważną zmianą w nowej wersji ustawy deweloperskiej jest ustanowienie limitu wysokości opłaty rezerwacyjnej. Aktualnie deweloper może swobodnie kształtować wysokość opłaty. Po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej opłata rezerwacyjna będzie mogła wynosić do 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym.
Pomimo, iż było to dotychczas powszechną praktyką - w nowej wersji ustawy przewidziano wprost obowiązek dewelopera do przelania opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy.
Co bardzo ważne dla nabywców - ustawodawca postanowił deweloper zobowiązany będzie zwrócić opłatę rezerwacyjną, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej.
Określenie w ustawie deweloperskiej nowych zasad odbiorów i zgłaszania wad
Zgodnie z art. 48 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej "Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym na podstawie ust. 7 albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.".
Ustawa wprowadza zatem całkowicie nowe rozwiązanie, przewidujące możliwość usunięcia wad na koszt dewelopera, w przypadku gdy deweloper nie wywiąże się ze swych obowiązków.
Podobnie - dotychczas nieistniejącym w ustawie deweloperskiej rozwiązaniem - jest możliwość odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
Choć dotychczas nie było to wprost wyartykułowane to jednak mieć na uwadze należy, że powszechnym w doktrynie i orzecznictwie było stanowisko, że podobnie jak w przypadku umowy o dzieło istnieje możliwość odmowy dokonania odbioru lokalu w przypadku gdy posiada wady istotne.
Ustawa deweloperska niestety w żaden sposób nie doprecyzowała tego co wywołuje spory również w przypadku umów o dzieło, a zatem - czym jest wada istotna.
Zaskakującym jest przy tym, iż uprawnienie do decydowania co należy uznać za wadę istotną, a co nie w istocie przyznawane jest przez ustawę rzeczoznawcy budowlanemu.
Zgodnie z nowym brzmieniem ustawy deweloperskiej:
13. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.
14. Bieg terminu, o którym mowa w art. 43 ust. 3, ulega zawieszeniu do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi opinii rzeczoznawcy budowlanego, o której mowa w ust. 13.
15. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii, o której mowa w ust. 13, istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.
16. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.
17. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.
Powyższe przykłady to jedynie część zmian jakie wdrożone zostaną wraz z nową ustawą deweloperską.
Jeżeli są Państwo zainteresowani sprawdzeniem umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem serdecznie zapraszamy do skorzystania z usług naszej kancelarii w Krakowie mieszczącej się przy ul. Radzikowskiego 100J/1.
Zakup mieszkania jest inwestycją na wiele lat, wobec czego w naszej ocenie zarówno analizę umowy deweloperskiej, jak i przygotowanie zmian w tejże umowie warto zlecić wykwalifikowanemu prawnikowi.